Immobilien Bierdeckelrechner für Kapitalanlagen

Erstellen Sie schnell und einfach eine Immobilien Bierdeckelrechnung und prüfen dabei, ob der Kauf Ihrer Wunschimmobilie sich wirklich rentiert.

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Immobilien Bierdeckelrechner Kostenfrei Hero

Kostenfreier Immobilien Bierdeckelrechner für Kapitalanlagen

4.018 €/m²

12,86 €/m²

Kaufpreisfaktor: 0

Bruttomietrendite: 3.8%

Du musst bei der Wohnung wahrscheinlich monatlich Geld drauflegen. In guten Lagen kann sich die Wohnung durch eine positive Wertentwicklung am Ende trotzdem lohnen.

Nebenkosten

✏️ 2.38% Maklerprovision: 0 €

✏️ Grunderwerbsteuer (3.5%): 0 €

✏️ Notarkosten (1.5%): 0 €

✏️ Grundbucheintrag (0.5%): 0 €

Gesamtnebenkosten: 0 €

Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten): 0 €

Finanzierungsrechner

Nutzen Sie den Finanzierungsrechner, um den Kapitaldienst und den Cashflow Ihrer Investition zu berechnen.

Darlehenssumme: 0 €

Kapitaldienst pro Monat: 0 €

Cashflow pro Monat (operativ): 0 €

Immobilien Bierdeckelrechner: Funktionen

Funktionen des Bierdeckelrechners

Unser Immobilien Renditerechner bietet Ihnen:

  • Berechnung der Bruttomietrendite: Ermitteln Sie das Verhältnis von Jahresmieteinnahmen zum Kaufpreis.
  • Berechnung der Nettomietrendite: Berücksichtigen Sie zusätzlich laufende Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung.
  • Anpassbare Parameter: Passen Sie Variablen wie Kaufpreis, Mieteinnahmen und Nebenkosten individuell an.
  • Übersichtliche Darstellung: Erhalten Sie sofortige Ergebnisse in einer klaren und verständlichen Übersicht.

Vorteile der Nutzung

  • Zeitersparnis: Schnelle Berechnungen ohne komplexe Formeln.
  • Benutzerfreundlichkeit: Intuitive Bedienung, auch für Einsteiger geeignet.
  • Kostenloser Zugang: Nutzen Sie alle Funktionen ohne Gebühren.

Anleitung zur Nutzung des Bierdeckelrechners

Kaufpreis anpassen: Nutzen Sie den Slider oder klicken Sie auf den Kaufpreiswert, um den Kaufpreis der Immobilie einzugeben. Die Berechnung wird direkt aktualisiert.

Kaltmiete einstellen: Schieben Sie den Mietenslider, um die monatliche Kaltmiete zu verändern. Alternativ können Sie den Mietwert direkt bearbeiten, indem Sie auf den unterstrichenen Text klicken. Die Ergebnisse passen sich sofort an.

Wohnfläche definieren: Passen Sie die Wohnfläche über den Slider oder per Direkteingabe an. Alle Berechnungen, wie Preis und Miete pro Quadratmeter, werden in Echtzeit durchgeführt.

Ergebnisse prüfen:

  • Bruttomietrendite: Überprüfen Sie die berechnete Rendite und deren Bewertung (farblich markiert).
  • Kaufpreisfaktor: Sehen Sie sich an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu amortisieren.
  • Nebenkosten: Erhalten Sie eine detaillierte Übersicht zu Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten und weiteren Posten.
  • Nebenkosten anpassen (optional): Klicken Sie auf den Prozentsatz der Maklerprovision, der Grunderwerbsteuer usw. um diese an regionale Gegebenheiten anzupassen. Die Berechnung wird sofort aktualisiert.

Immobilien Bierdeckelrechnung: Der ultimative Leitfaden für smarte Investoren

Seien wir mal ehrlich: Immobilieninvestments können kompliziert wirken – gerade, wenn Zahlen, Finanzierung und Renditeprognosen ins Spiel kommen. Doch genau hier kommt die sogenannte „Bierdeckelrechnung“ ins Spiel.

Eine schnelle und effektive Methode, um festzustellen, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, noch bevor Sie umfangreiche Excel-Tabellen erstellen und individuelle Objektberechnungen angehen. 

Klingt nach einer praktischen Abkürzung? Ist es auch!

In diesem Artikel zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, was es mit der Bierdeckelrechnung auf sich hat, wie Sie die Formel anwenden und welche Dinge Sie auf jeden Fall beachten sollten. 

Außerdem stelle ich Ihnen unseren kostenlosen Bierdeckelrechner vor – ein praktisches Tool, das Ihnen die Mietrendite Ihrer potenziellen Immobilieninvestition mit wenigen Klicks berechnet. Das Tool selbst wird auf Basis von Community-Wünschen durchgehend erweitert und gibt Ihnen einen ersten Überblick über die Immobilie und deren Finanzierung.

Was ist die Immobilien Bierdeckelrechnung?

Definition und Ursprung des Begriffs
Der Begriff „Bierdeckelrechnung“ stammt aus der Idee, komplexe Rechenwege schnell und einfach auf einen Bierdeckel zu kritzeln – also ohne großen Zeitaufwand und ohne komplizierte Tools. 

Im Immobilienkontext bedeutet das: Sie wollen in wenigen Schritten herausfinden, ob ein Objekt eine attraktive Rendite abwirft oder nicht.

Zweck der Bierdeckelrechnung im Immobilienkontext:
Die Bierdeckelrechnung ist eine erste Rentabilitätseinschätzung – Sie sehen auf einen Blick, ob Sie an der Immobilie dranbleiben oder besser weitersuchen sollten.

Vorteile der schnellen Rentabilitätseinschätzung

Spart Zeit: Wenn das Ergebnis schon hier schlecht ausfällt, brauchen Sie sich nicht weiter in die Thematik vertiefen.

Praktisch für mehrere Immobilien: Gerade im Besichtigungsmarathon ist diese Methode Gold wert.

Einfache Anwendung: Kein aufwendiger Taschenrechner, keine Excel-Daten.

Die Formel hinter der Bierdeckelrechnung

Grundlegende Formel: Kaufpreis / Jahresmiete

Auf dem Bierdeckel läuft es meistens so:
Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Faktor (Kaufpreisfaktor)

Je niedriger dieser Faktor, desto schneller (theoretisch) hat sich die Immobilie amortisiert. Bei einem Faktor von 20 brauchen Sie zum Beispiel 20 Jahre, bis der Kaufpreis rechnerisch „abbezahlt“ ist.

Gute Kaufpreisfaktoren sind immer auch abhängig von der Lage des Objektes.

Im Durchschnitt kann man jedoch sagen, dass ein Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 25 hervorragend ist. In Ballungsgebieten kann ein Kaufpreisfaktor zwischen 25 und 30 ebenfalls noch gut sein.

Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite

  • Bruttomietrendite:
    Bruttorendite = (Jahreskaltmiete × 100) / Kaufpreis

 Hier fließen keine Nebenkosten (Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklagen) mit ein.

  • Nettomietrendite:
    Nettorendite = (Jahresmiete abzüglich aller Kosten × 100) / Kaufpreis

Diese Kennzahl ist aussagekräftiger, benötigt aber mehr Daten. Die Bierdeckelrechnung nutzt meist die grobe Bruttomietrendite – reine Schnelligkeit eben.

Beispielrechnung mit konkreten Zahlen

Nehmen wir an, Sie finden eine Eigentumswohnung für 200.000 € in einer attraktiven Lage. Die Jahresnettokaltmiete liegt bei 10.000 € (z. B. 833 € Nettokaltmiete pro Monat).

  • Faktor = 200.000 / 10.000 = 20
  • Bruttomietrendite = (10.000 / 200.000) × 100 = 5 %

Laut ImmoDash.io (Stand 2024) gelten Renditen um 4 bis 6 % – je nach Region – als solide. 

Natürlich hängt eine genaue Bewertung von weiteren Faktoren wie Sanierungsstand, Lagequalität und Finanzierung ab.

Immobilien Bierdeckelrechnung: Interpretation der Ergebnisse

Was bedeutet ein hoher oder niedriger Faktor?

  • Hoher Faktor (z. B. 25, 30 oder mehr)
    -> Tendenziell geringere Rendite, längere Amortisationsdauer. Solche Objekte findet man oft in Top-Lagen großer Städte.
  • Niedriger Faktor (z. B. 15, 16)
    -> Kurzfristig höhere Rendite, schneller Rückfluss des Kapitals. Üblich in B- und C-Standorten oder Randlagen.

Richtwerte für verschiedene Immobilientypen und Lagen

  • Großstädte (z. B. München, Hamburg): Faktor 28+ ist keine Seltenheit.
  • Mittelstädte: Faktor 20–25 kommt häufiger vor.
  • Randlagen & ländliche Gebiete: Faktoren von 15–20 sind realistisch.

Grenzen der Aussagekraft der Bierdeckelrechnung

Die Bierdeckelrechnung gibt eine erste Indikation, ignoriert jedoch wichtige Aspekte, z. B. den Zustand der Immobilie, Sanierungsbedarf und laufende Kosten. 

Wer also nur auf den Faktor schaut, könnte teilweise auch böse Überraschungen erleben. Nach der Erstindikation sollte immer auch eine Begehung erfolgen. Kaufen Sie NIEMALS Immobilien im Internet ohne einer ordentlichen Einschätzung und persönlichen Begehung der Immobilie.

Erweiterung der Bierdeckelrechnung

Einbeziehung von Nebenkosten beim Kauf

Beim Kauf einer Immobilie fallen oft 10–15 % Nebenkosten an, z. B. für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklergebühren. In einigen Bundesländern (NRW, Brandenburg) liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %.

Berücksichtigung von laufenden Kosten

  • Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen
  • Versicherungen
  • Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Anpassung für unterschiedliche Finanzierungsmodelle

Haben Sie einen Kredit aufgenommen? Dann kommen Zins- und Tilgungszahlungen ins Spiel.

Der oben erwähnte Bierdeckelrechner hilft, Zinsen oder Tilgung direkt in die Kalkulation einzubeziehen.

Unser Bierdeckelrechner: Schnell & präzise zur Mietrendite

Einleitung

Unser Bierdeckelrechner ermöglicht es Ihnen, die Mietrendite Ihrer potenziellen Immobilieninvestition schnell und präzise zu berechnen – und das völlig kostenlos.

Dieses Tool ist Ihre praktische Abkürzung, um bei einer Erstindikation festzustellen, ob sich das ausgewählte Objekt lohnt, oder es eher Zeitverschwendung ist.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite gibt an, wie rentabel eine Immobilie im Verhältnis zum investierten Kapital ist. Sie wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt werden.

  • Hohe Mietrendite → Deutet auf eine profitable Investition hin.
  • Niedrige Rendite → Meist geringere Erträge oder höheres Risiko.

Funktionen des Bierdeckelrechners

  1. Berechnung der Bruttomietrendite
    Ermittelt das Verhältnis von Jahresmieteinnahmen zum Kaufpreis.
  2. Anpassbare Parameter
    Kaufpreis, Mieteinnahmen und Nebenkosten können individuell angepasst werden.
  3. Übersichtliche Darstellung
    Sofortige Ergebnisse in einer klaren und verständlichen Übersicht.

Vorteile der Nutzung der Bierdeckelrechnung

  • Zeitersparnis: Schnelle Berechnungen ohne komplizierte Formeln.
  • Benutzerfreundlichkeit: Intuitive Bedienung, auch für Einsteiger geeignet.
  • Kostenloser Zugang: Nutzen Sie alle Funktionen ohne Gebühren.

Anleitung zur Nutzung des Bierdeckelrechners

    1. Kaufpreis anpassen
      Nutzen Sie den Slider oder klicken Sie auf den Kaufpreiswert, um den Kaufpreis der Immobilie zu ändern. Die Ergebnisse werden direkt aktualisiert.
    2. Kaltmiete einstellen
      Schieben Sie den Mietenslider, um die monatliche Kaltmiete zu verändern. Alternativ können Sie die Miete direkt bearbeiten, indem Sie auf den unterstrichenen Text klicken. Alles wird sofort neu berechnet.
    3. Wohnfläche definieren
      Passen Sie die Wohnfläche über den Slider oder per Direkteingabe an. Alle Berechnungen, wie Preis und Miete pro Quadratmeter, laufen in Echtzeit.
    4. Ergebnisse prüfen
      • Bruttomietrendite: Überprüfen Sie die berechnete Rendite sowie deren farbliche Bewertung.
      • Kaufpreisfaktor: Sehen Sie, wie viele Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu amortisieren.
      • Nebenkosten: Überblick zu Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten etc.
    5. Kaufnebenkosten anpassen (optional)
      Klicken Sie auf den Prozentsatz der Maklerprovision, der Grunderwerbsteuer usw., um diesen an regionale Gegebenheiten anzupassen. Auch hier sehen Sie sofort das aktualisierte Ergebnis.
  • Finanzierungsrechner (optional): Stellen Sie schnell und einfach Ihr Eigenkapital ein, den Zinssatz, sowie die anfängliche Tilgung für die Finanzierung. Sie erhalten sofort die Gesamtdarlehenssumme, den Kapitaldienst pro Monat, sowie den Cashflow (operativ).

Häufig gestellte Fragen rund um das Thema Immobilien Bierdeckelrechnung (FAQ)

  1. Was ist eine gute Mietrendite?
    Das variiert je nach Standort und Immobilientyp. In Deutschland gelten Renditen zwischen 4 % und 6 % als attraktiv.
  2. Wie unterscheidet sich die Bruttomietrendite von der Nettomietrendite?
    Die Bruttomietrendite berücksichtigt lediglich die Jahresmieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis, während bei der Nettomietrendite zusätzlich laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) abgezogen werden.
  3. Kann der Bierdeckelrechner auch für Gewerbeimmobilien genutzt werden?
    Ja, unser Rechner ist flexibel und eignet sich sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeobjekte.

Die Bierdeckelrechnung im Kontext der Gesamtinvestition

Wichtigkeit weiterer Faktoren (Lage, Zustand, Entwicklungspotenzial)

Klingt banal, ist aber entscheidend: 

Die Lage bestimmt den Wert. Selbst eine vermeintlich niedrige Rendite kann lohnenswert sein, wenn die Wertsteigerungspotenziale hoch sind.

Andersherum kann eine hohe Rendite auch ein Trugschluss sein, wenn sich das Objekt später als komplettes Sanierungsdesaster herausstellt.

Ergänzende Analysen für eine ordentliche Investitionsentscheidung

  • Standortanalyse (Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Bevölkerungswachstum)
  • Objektzustand (Renovierungsbedarf, Energieeffizienz)
  • Wirtschaftliches Umfeld (Zinsen, allgemeines Preisniveau)

Kombination mit detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Wer sich ernsthaft für ein Objekt interessiert, kommt um eine tiefergehende Mietrendite- und Cashflow-Analyse nicht herum. 

Die Bierdeckelrechnung ist also der erste Filter, aber keinesfalls das letzte Wort.

Praxisbeispiele und Fallstudien

Anwendung der Bierdeckelrechnung in verschiedenen Szenarien

  • München-Bogenhausen: Eine kleine 1-Zimmer-Wohnung für 300.000 € und 12.000 € Jahresnettokaltmiete. Faktor = 25 → Lage top, Rendite eher moderat.
  • Ruhrgebiet: Ein Mehrfamilienhaus für 400.000 € und 28.000 € Jahresnettokaltmiete. Faktor ~14 → Gute Rendite, aber Sanierungsrisiko checken.

Vergleich von Immobilien in unterschiedlichen Preissegmenten

Gerade in teureren Städten steigen die Faktoren oft über 25. 

In günstigeren Regionen kann man teils Faktoren von 12 bis 15 finden.

Der Bierdeckelrechner deckt schnell auf, wie die Renditechancen ausfallen können – auch bei etwaigen Mieterhöhungen.

Reale Beispiele aus dem aktuellen Immobilienmarkt

Laut verschiedenen YouTube-Immobilienkanälen und liegen in B-Städten die Nettorenditen oft bei 3–5 %. In C-Lagen kann diese auf über 6 % klettern, jedoch bei höherem Leerstandsrisiko.

Expertentipps zur Optimierung der Bierdeckelrechnung

Anpassung der Formel an regionale Besonderheiten

In Metropolregionen mit hohem Kaufpreisniveau kann ein Faktor von 25+ ganz normal sein. Prüfen Sie hier Zukunftspotenziale, wie geplante Infrastrukturprojekte oder steigende Bevölkerungszahlen. 

Auch demografische Faktoren, wie Durchschnittsalter, Migrationsrate usw. sollten in eine ordentliche Bewertung einfließen.

Berücksichtigung von Wertsteigerungspotenzial

Manche Investoren kalkulieren direkt mit einem jährlichen Wertzuwachs, andere lassen Wertsteigerungen außen vor, um konservative Zahlen zu haben. 

Letztlich entscheidet Ihre Strategie.

Integration von Markttrends und wirtschaftlichen Prognosen

Bleiben Sie up to date: Märkte verändern sich und was heute sinnvoll ist, kann morgen nicht mehr passen – oder umgekehrt. Informationsvorsprung bedeutet Renditevorsprung.

Die aktuelle Abhängigkeit von politischer Entscheidung ist präsenter denn je.

Sie sollten wirklich alle Aspekte bei einem Immobilienkauf in Betracht ziehen.

Ein Immobilieninvestment ist KEIN schnelles und vor allem einfaches Geschäft – auch, wenn einige das im Internet oft so vermitteln.

Häufige Fehler bei der Bierdeckelrechnung vermeiden

  1. Überschätzung der Mieteinnahmen
    Recherchieren Sie realistische Mietspannen, bevor Sie mit Wunschvorstellungen rechnen.
  2. Vernachlässigung von Renovierungskosten und Leerstandszeiten
    Ist das Dach undicht oder die Heizung alt? Dann steigen Ihre laufenden Kosten schnell.
  3. Fehlinterpretation der Ergebnisse im Gesamtkontext
    Ein niedriger Faktor klingt super – kann aber in einer strukturschwachen Region liegen, wo Mieter schwer zu finden sind.

Zukunft der Immobilienbewertung: Über die Bierdeckelrechnung hinaus

Neue Technologien und KI in der Immobilienbewertung

Viele Plattformen arbeiten mittlerweile mit Big Data und künstlicher Intelligenz, um automatisiert Kaufempfehlungen und Preisprognosen zu geben. So lassen sich Prognosen für Wertsteigerungen oder Mietentwicklungen noch detaillierter erstellen.

Integration von Big Data für präzisere Vorhersagen

Daten wie Mikrolage-Analysen, demografische Entwicklungen und Wirtschaftsdaten fließen zusammen, um sehr präzise Renditeprognosen zu liefern. Die klassische Bierdeckelrechnung bleibt dabei die schnelle „Vorab-Prüfung“.

Bedeutung der Bierdeckelrechnung in einer digitalisierten Immobilienbranche

Trotz High-Tech und Algorithmen: Die Bierdeckelrechnung bleibt ein unverzichtbares Werkzeug, um Investments schnell zu filtern. Sie ist einfach, intuitiv – ersetzt jedoch nicht die umfassende Prüfung, sondern ergänzt sie.

Fazit: Die Immobilien Bierdeckelrechnung: Wertvolles Werkzeug für Immobilieninvestoren

Die Bierdeckelrechnung ist kein Hexenwerk und auch keine Glaskugel. 

Sie ermöglicht Ihnen eine flotte Ersteinschätzung, ob eine Immobilie als Investment infrage kommt. 

Besonders praktisch:

Unser kostenloser Bierdeckelrechner, mit dem Sie das Objekt und dessen Finanzierung schnell und kostenfrei prüfen können.

Aber aufgepasst: Wer eine langfristige und erfolgreiche Anlagestrategie verfolgt, sollte sich nicht nur auf diesen ersten Eindruck verlassen. Lage, Zustand, Finanzierung, Markttrends, Wertsteigerungspotenzial – all diese Faktoren gehören in eine solide Analyse.

In diesem Sinne: Viel Erfolg bei Ihrer nächsten Investition – und denken Sie daran, den Bierdeckel (oder den digitalen Rechner) griffbereit zu haben, wenn die nächste spannende Immobilienchance um die Ecke kommt!

Dudagregor

Gregor Duda

Gregor ist Geschäftsführer der Marketing Guys GmbH aus Augsburg. Die Agentur unterstützt Immobilienmakler dabei Ihre regionale Präsenz mit Hilfe von echten Online-, sowie Offline-Marketingstrategien auszubauen und so mehr Präsenz und Sichtbarkeit und damit mehr Umsatz zu generieren.

Auf TikTok informiert er seine Community rund um das Thema Marketing und Immobilien.

Feedback Formular Tools

Falls du Vorschläge zur Erweiterung des Rechners hast, freue ich mich über dein Feedback.

Teile mir gerne mit, welche zusätzlichen Funktionen oder Berechnungen du dir wünschst und wie dir der Rechner insgesamt gefällt.

Deine Meinung ist wichtig, um den Rechner noch besser zu machen.

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